深圳320米高楼受限被“腰斩”

　　被定位为“亚洲曼哈顿”的前海，从规划起便将成为摩天大楼的丛林，已出让的地块也普遍规划有180-320米的超高层建筑。5月6日，前海管理局却发出公告称，位于前海前湾片区内由前海恒昌科技在去年5月拍得的项目地块，“因受航空限高影响，无法按出让的规划要求实施”，由原本规划的320米限高调整至153米。

　　对此，前海管理局回应称，这只是一个个案，业主比较急等着开工，而前海管理局还在跟民航局谈判，周期比较长，业主先妥协了，但不代表这个单元的限高都得被控制在153米，相关协商正在进行中，之后很快会有一个结果。

　　航空限高掣肘高楼建设

　　前海合作区位于深圳机场东南方向，距离跑道南端的最短距离仅有12公里，早在2012年前海管理局就曾表示，前海由于邻近机场，飞行航道从这里经过，在规划设计上，这里建筑限高200多米。

　　2015年3月底，财新杂志刊发了一篇《前海高楼规划受困航空红线》的文章，其中介绍，前海有2/3的建筑位于深圳机场的净空保护区内，按要求需限高153 .72米，而剩下区域内的超过此限高的建筑需报民航中南局审核。

　　昨日深圳机场回应，该事务由民航中南局负责处理，不涉及深圳机场方面。前海与民航对阵长达两年，至今悬而未决，后深圳市政府也参与其中。按照规定，净空保护区内的建筑需由地区民航管理机构进行审核，由于前海管理局具有非金融产业的计划单列市管理权限，提请净空限高审核，由前海管理局负责。随着自贸区挂牌，自贸区被上升到国家战略层面，之后前海实际航空限高到底按照怎样的标准，目前仍不明朗，背后隐藏着各方的利益冲突。

　　楼高遭腰斩，楼面价飙涨

　　根据官网上公布的地图，该地块位于前海前湾片区内，属于以商业性办公、商业用途为主的综合发展用地，这块被调整规划的T 102-0253是前海管理局于去年5月22日出让的。据当时的公告显示，该宗地块土地面积为9985平方米，建筑面积为140000平方米，容积率上限为20 .18。当时，前海恒昌科技以19.5088亿元、高于底价44万元的价格竞得该地，楼面地价为13932元/平方米。

　　而后，前海恒昌科技将其规划成一座320米超高层写字楼，据规划公示显示，项目用地面积6937 .45平方米，规划建筑面积140000平方米，其中办公100000平方米、酒店30000平方米、商业面积7700平方米，物管用房300平方米，附属配套用房2000平方米，另有地下商业3000平方米。

　　此次项目因受航空限高而被砍，项目被迫按照153米的高度重新规划，规划调整公示中称，项目建筑面积70000平方米，其中办公30000平方米、酒店30000平方米、商业面积7700平方米，物管用房300平方米，附属配套用房2000平方米，另有地下商业3000平方米。

　　也就是说，该项目将少去70000平方米的写字楼办公面积。照此计算，前海恒昌科技的土地成本已翻倍，楼面地价为27864元/平方米，仅次于美国兆华斯坦和前海能源联合体在前海以28113元/平方米拿下的深圳地王。与此同时，项目被砍掉的7万平方米可售办公面积，按照卓越前海壹号一期6.5万元/平方米的均价估算，价值超过45.5亿元。