冼村拟建28栋高层 新“石屎森林”将落户广州

    位于广州珠江新城核心区域的冼村城中村改造项目又有了新进展，未来冼村将建28栋30层左右的居民住宅楼。与猎德村等城中村改造项目类似，冼村城中村改造容积率同样偏高，又一片“石屎森林”将在珠江新城拔地而起。
 
　　融资地块仍无具体规划
 
　　冼村位于天河区西南部，地处天河中央商务区（CBD）珠江新城范围内，北临黄埔大道，南临金穗路，东临新光大道，西临冼村路，现有村址红线总用地面积184956平方米，净用地面积162884平方米。该村现有1400余户、常住人口超过1万人。
 
　　昨日的公示内容显示，冼村复建安置项目总用地面积116477平方米，计算容积率建筑面达62万平方米。根据此前批复的冼村整体改造方案，规划冼村地块用地性质主要为居住、商业用地。用地布局为东侧居住用地，靠近猎德居住地块；西侧商业用地，靠近中轴线的商业辐射区。根据原先规划，冼村共有6.14万平方米的融资地块，是珠江新城中轴线东侧为数不多的、宝贵的商业用地。项目将分为村集体物业、融资项目区、村民回迁住宅区三大块。
 
　　昨天的规划公示显示，目前融资地块仍然是一片空白。除此之外，位于冼村西北角也有一大块空地规划也仍未明确。
 
　　拟建24栋住宅和4栋公寓
 
　　规划图显示，地块的东边定位为村民回迁住宅区，主要为住宅以及各类配套的建设，其中，以海安路为界，北地块将建设29-32层共12栋住宅，12栋住宅成直角三角形包围绿化以及配套。而南侧地块则建设12栋32-33层住宅。而冼村西北角的村集体物业区域，靠近黄埔大道西的地块将建设一栋25层带架空花园的酒店，酒店东侧则将建设4栋32层的公寓，公寓外侧建设支持餐饮项目的商业裙楼。
 
　　基础配套方面，该地块将配备1个卫生站、1个物业管理、2个托老所、2个社区居委会、2个肉菜市场、1个邮政所、4座公共厕所、1座垃圾压缩站、2个文化室、1个幼儿园、1个综合文化活动中心以及6个祠堂。
 
　　安置房高度约30层
 
　　原先批复的方案显示，冼村整体改造后，容积率达到了6.62，堪比杨箕村改造。根据计算，冼村复建安置项目容积率达5.3，高于猎德村安置复建房5.2的容积率，低于林和村回迁项目6.2的容积率。
 
　　而冼村改造的容积率之所以高，是因为总用地面积仅有约18万平方米，净用地约为16万平方米，而需要规划拍卖融资用地和复建60多万平方米的安置房。不过冼村整个安置地块的建筑密度虽然比较高，但整个安置房的高度都在30层左右，比起林和村改造时的超过50层，还是低了不少。
 
　　广州城中村改造中，高容积率几乎成了通病。广州曾明确，城中村改造主导思想是以村为主体，通过卖地筹集改造资金，政府一般不出钱改造，本次冼村改造资金来源同样主要来自卖地。由于在计算村民回迁面积时，可以明确产权的面积须按“拆一补一”，加上村民几乎都愿意原址回迁，这意味着改造中拆掉的房屋面积（无证的除外）最终都要原地重建。而开发商出资给村民建了回迁房之后，要通过提高地块容积率，增加建筑面积来盈利。
 
　　专家建议，城中村改造本来的目的是改善城市居住环境，不能为了筹集改造资金而牺牲容积率。特别是珠江新城旧村改造，容积率太高会破坏珠江新城景观，对CBD长久发展不利。另外，城中村改造如果全部回迁，也不利于改造抽疏中心城区人口密度。