未来五年

    超高层建筑单是选址问题,就非常关键,需要再再慎重,必须是人口高度密集、周边有很多建筑衬托,值得做一个超高层建筑项目的地段,是建筑高度密集的区域。同时,周边的道路规划、交通等,都要在考虑之内。” 美国Gensler建筑设计公司副总裁、亚洲区设计总监夏军

　　世界7成超高层建筑在中国

　　近期,武汉要建第一高楼“凤凰塔”的消息传得沸沸扬扬,“第一高楼”似乎成了开发商的不解情结,且近期这一趋势还有从一线城市向二线城市蔓延的苗头。专业机构的分析认为,未来五年,深圳、沈阳、重庆、天津、南京等城市的超高层写字楼数量将出现激增,全世界的超高层建筑将有超过七成出现在中国,其中约51%来自二线城市。与此同时,超高层建筑开发热潮而带来的隐患,也引发了一定的思考及对供过于求状况的担忧。

　　新快报记者 谢蔓

　　1

　　“建好高楼,自有人来”理解有误

　　高度达300米以上的建筑是超高层建筑,世邦魏理仕在最新的调查报告《亚洲超高层建筑的涌现》中指出,亚洲高层写字楼市场发展较晚,但目前高层写字楼数量已占全球总数的55%,未来五年,中国将主导超高层建筑的开发市场,占全世界超高层写字楼建成总数的71%,其中51%来自二线城市。

　　有分析认为,由于在形象、品牌效应、建筑质量及地段等方面具备优势,亚洲超高层建筑普遍比同一市场中的甲级建筑存在10%至40%的租金溢价,但同样,超高层建筑的开发热潮也存在一些隐患。

　　某些城市的超高层建筑可能在吸引金融业租户方面较为成功,但不能一概而论,金融业租户并非全部超高层建筑的主力租户,例如深圳京基100、广州国际金融中心、北京国贸三期等金融业租户的比例均不高。

　　一些大型房地产公司总部设在广州,在广州国际金融中心租用办公室因此而成为其重要租户,这是另外一种业态形式,北京则以石油和能源公司为主要推动力,许多大型石油和能源公司都将总部设在国贸三期,又是另外一种业态表现。

　　这些不同的业态反映出一个事实,即一个城市要想成功成为该地区或全球性的金融中心,仅依靠建造超高层写字楼是远远不够的,世邦魏理仕中国区资产服务部执行董事杜日生先生指出:建好高楼,自有人来’这样的思路及策略要想成功,还需要采取一系列措施,商务环境、法律和税收制度、市场透明度、政治稳定性、政府效率、交通和电信基础设施、资本流动、人力资本和创新能力等因素都至关重要,要综合分析、综合判断,不能够割裂开来。”

　　2

　　二三线城市或存供过于求风险

　　有分析认为,一方面超高层写字楼新增供应持续上涨,另一方面近期中国经济增速放缓,对影子银行的紧缩调控导致金融业对写字楼的需求疲软,几方面因素让业内人士担心市场或会出现供过于求的情况。

　　从长远来看,随着中国继续向第三产业驱动型经济转型,写字楼市场的需求仍会持续走高,但相比北京、上海这大一线城市,其作为全国政治、经济、金融中心的地位已相当稳固,二、三线城市写字楼市场的需求显得相对薄弱,想照搬模式几乎不现实。

　　“沈阳、重庆、天津等二线城市在当前或未来几年将建成诸多超高层写字楼,这种趋势或可引发供过于求的市场状况,存在一定的风险。而这些城市仅仅是区域中心,无论如何是不可能上升到国家级或世界级金融中心的地位的,因此也无法吸引大量金融机构入驻,而其它业态形式的租户能否成为其进驻的重头力量也有待商榷,同时为保证当地城市经济的稳定发展,当地政府在预估写字楼需求及规划土地供应量时也会把握实际情况定夺。”世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟表示。

　　3

　　超高层建筑选址需慎重

　　美国Gensler建筑设计公司副总裁、亚洲区设计总监夏军,曾领导多个总体规划及城市设计、办公楼、超高层建筑项目及大型城市综合体的建筑设计,其中最为人熟悉的作品是上海第一高楼上海中心大厦,广州番禺万博CBD首个综合体项目也是其主笔,谈及超高层建筑的相关问题时,夏军表示,上海中心大厦是上海浦东最后一栋超级大厦。

　　“作为超高层建筑,它并不是单独存在的,必须与周边建筑和谐共生。”夏军表示。楼高632米的上海中心大厦在建设时周边已经存在上海金茂大厦和上海环球金融中心两大超高层建筑,设计师在设计时充分考虑了三者间的关系,利用现有资源让三栋楼组合成一个“家庭”,民间形象地将这三栋楼比喻成“厨房三宝”—上海中心大厦是打蛋器,金茂大厦是注射器,环球金融中心是开瓶器。

　　夏军还表示,目前超高层建筑不断涌现,并不单单是建筑领域的表现,更是经济领域的一种表现。“超高层建筑聚集了大量资本、高端技术,人口高度集居、土地资源高度利用,超高层建筑本身的设计、施工、管理也非常复杂,对日后的运营管理要求更高。

　　作为建筑本身而言,超高层建筑是开路先锋,更重要的是其背后的都市文明发展,引进好的酒店品牌、引进好的活动事件、引进好的人物等,兼此种种,才是一个超高层建筑项目的关键点,才能吸引好的投资、好的企业,才能提升城市生活的素质,才是其凝聚力所在。

　　链接

　　国内部分在建待建的超高层建筑

　　●武汉“凤凰塔”

　　项目楼高1000米,位于武汉一座47公顷的湖心岛上,由英国Chetwoods建筑事务所设计,蓝图业已确定,等待武汉市政府最终批准。

　　项目建成后将超越目前国内其它超高层建筑,成为中国第一高楼,同时也超越湖南长沙的“天空城市”,成为世界第一高楼。

　　●长沙“天空城市”

　　又名“远望大厦”,位于湖南长沙望城区,规划高度838米,总建筑面积105万平方米,地上202层,地下6层,包括4450家住户(最小60平方米/套,最大520平方米/套)、250套酒店客房、10万平方米学校、医院、写字楼等配套,容纳超过3万人。

　　●深圳平安国际金融中心

　　项目预计2016年竣工,规划塔顶高度660米,主体高度597米,地上118层、地下5层,建成后将成为深圳新地标。

　　●广州东塔

　　又名“广州周大福金融中心”,建筑高度539.2米,目前在建工程高度超过441米,超越440.75米高的广州西塔(广州国际金融中心)成为广州除观光功能的广州塔外的第一高楼。